Immobilien- und Aktienmarkt: Verbesserte Vorhersage von Vermögenswerten

In diesem Forschungsprojekt beschäftigt man sich unter anderem mit der Verbesserung aktueller Methoden zur Konstruktion von Preisindizes (Kennzahlen für die Entwicklung von Preisen) sowie deren Vorhersage im Bereich des Immobilienmarktes. Darüber hinaus werden Werkzeuge, um Phänomene im Immobilien- und Mietmarkt sichtbar und analysierbar zu machen, entwickelt. Diese Werkzeuge basieren auf hedonischen Modellen, welche durch statistische Methoden geschätzt werden.

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• Schwankungen in Immobilienmärkten beeinflussen die gesamte Volkswirtschaft durch verschiedene Kanäle, z.B. durch Vermögens-, Einkommens-, Finanzmarkt- oder Fiskaleffekte. Die Gesamtnachfrage (AD - aggregate demand) in einer Volkswirtschaft ist die Summe der Konsumgüternachfrage (C), Investitionsgüternachfrage (I), der staatlichen Ausgaben (G) und dem Exportüberschuss (NX): AD = C+G+I+NX. Eine hohe Gesamtnachfrage steht für hohes BIP und somit hohe Wirtschaftsleistung. Eine Immobilie ist meist der größte Vermögensbestandteil eines Haushalts. In Österreich sind zwischen 62% und 68% der privaten Vermögen Immobilienvermögen (siehe Fessler et al., 2009). Steigen Immobilienpreise, steigt also auch das Vermögen privater Haushalte und somit deren Konsum. Umgekehrt führen fallende Immobilienpreise zu sinkendem Konsum. Eine Studie von Case et al. (2005) stellt fest, dass Veränderungen von Immobilienpreisen eine stärkere Auswirkung auf den privaten Konsum haben als Änderungen im Aktienmarkt.Einkommenseffekte resultieren daraus, dass diverse Branchen direkt oder indirekt von Bewegungen am Immobilienmarkt beeinflusst werden. Eine Steigende Anzahl an Immobilientransaktionen (Verkauft von Immobilien oder Neuerrichtungen) erhöht den Bedarf an Leistungen von beispielsweise Maklern, Immobilienagenten, Sachverständigen oder Einrichtungshäusern. Natürlich beeinflusst der Immobilienmarkt auch die gesamte Baubranche. Niedrigeres Einkommen führt ebenso wie niedrigeres Vermögen zu einer Reduktion des privaten Konsums.Wie Finanzmärkte auf steigende bzw. fallende Immobilienpreise reagieren (können), wurde etwa durch die globale Finanzkrise sichtbar. Insbesondere führten fallende Immobilienpreise zu sinkenden Investitionen (I), da Banken weniger Kredite vergaben (siehe Film). In weiterer Folge wurden die staatlichen Budgets stark belastet (Bankenhilfsprogramme, sinkende Steuereinnahmen, etc.), was auch die Staatsausgaben (G) senkte (Fiskaleffekte).Dieser kurzer Überblick über die komplexen Zusammenhänge zwischen Immobilienpreisen und gesamtwirtschaftlicher Performance zeigt, wie wichtig es ist, genaue Immobilienpreisindizes zur Verfügung zu haben, um auf Turbulenzen rechtzeitig und zielgenau reagieren zu können.Veränderungen von Preisniveaus werden typischerweise durch Preisindizes (wie etwa dem Verbraucherpreisindex) gemessen. Solche Indizes geben an, wie sich der Preis gewisser Warenkörbe / Güterbündel über die Zeit ändert. Bei Immobilien kommen jedoch insbesondere zwei Erschwernisse hinzu: Einerseits sind Häuser sehr heterogene Güter. Es gibt de facto keine zwei identischen Häuser, da sie sich durch physische Charakteristika (etwa Wohnfläche, Anzahl der Zimmer, Balkone, Garagen, etc.) aber auch besonders durch ihre Lage unterscheiden. Die Lage einer Immobilie ist einer der wichtigsten preisdeterminierenden Faktoren und fasst sehr viele Aspekte auf einmal zusammen: beispielsweise Lärmbelastung, Luftverschmutzung, Kriminalitätsrate, Infrastrukturausstattung der Umgebung (Schulen, Supermärkte, öffentliche Verkehrsmittel, Arztpraxen, etc.), Lebensqualität (Nähe zu Parks oder Grünflächen). Das bedeutet insbesondere, dass Preise von Häusern nicht direkt verglichen werden können, da diese auch die unterschiedliche Ausstattung der Häuser bzw. die unterschiedlichen Lagen wiederspiegeln. Andererseits werden Häuser nicht häufig verkauft. Der Preis einer Immobilie ist jedoch nur zu diesen (seltenen) Verkaufszeitpunkten bekannt.Es gibt viele verschiede Methoden, um Immobilienpreisindizes zu konstruieren. Häufig sind hedonische oder Repeat-Sales Indizes, welche die oben beschriebenen Erschwernisse mehr oder weniger gut berücksichtigen. Hedonische Methoden bereinigen beobachtete Hauspreise um ihre unterschiedliche Ausstattung bzw. Lage, indem sie den einzelnen Charakteristika Schattenpreise zuordnen. Der Schattenpreis zur Anzahl der Badezimmer etwa gibt an, welcher Preisunterschied zwischen zwei Häusern zu erwarten ist, die sich nur darin unterscheiden, dass das eine nur ein Badezimmer hat, das andere allerdings zwei. Hedonische Methoden inkludieren auch einen Schattenpreis für die Lage: Welchen Preisunterschied erwartet man zwischen zwei Häusern mit gleicher Ausstattung in zwei unterschiedlichen Bezirken? Diese Schattenpreise werden aus Daten mittels statistischen Modellen geschätzt. Der Index wird schließlich aus qualitätsbereinigten Preisunterschieden über die Zeit konstruiert.Repeat-Sales Methoden vergleichen nur Preisunterschiede von identischen Häusern. In solchen Indizes werden also nur Häuser berücksichtigt, die im Beobachtungszeitraum zumindest zwei Mal verkauft wurden. In diesem Fall gibt es keine Qualitäts- bzw. Lageunterschiede (Renovierungen ausgenommen) und die Preise können direkt verglichen werden. Solche Indizes sind vor allem in den USA weit verbreitet.

• Case, K. E., Quigley, J. M., and Shiller, R. J. (2005). Comparing wealth effects: The stock market versus the housing market. Advances in Macroeconomics, 5(1).
• Fessler, P., Mooslechner, P., Schürz, M., and Wagner, K. (2009). Das Immobilienvermögen privater Haushalte in Österreich. Geldpolitik & Wirtschaft, 2:113-134.
• Immobilienmarktanalyse der Österreichischen Nationalbankhttps://www.oenb.at/Geldpolitik/schwerpunkt_immobilienmarktanalyse.html
• FILM: Wie entsteht eine Finanzkrise? https://www.planet-schule.de/sf/php/sendungen.php?sendung=8257
• Handbuch zur Erstellung von Immobilienindizes http://ec.europa.eu/eurostat/web/products-manuals-and-guidelines/-/KS-RA-12-022